Alquiler con opción a compra. ¿Qué es y cómo funciona?
El alquiler con opción a compra está en auge desde hace algunos años. Se trata de una modalidad intermedia entre el alquiler y la compra, que permite al inquilino poder acceder a la compra de la vivienda tras haberla arrendado durante un tiempo pactado. Una posibilidad cada vez más demandada debido, sobre todo, a la estabilización de los precios de la vivienda en nuestro país durante los últimos años, además de las ventajas que supone tanto para el vendedor como para los futuros compradores. Hoy, te contamos todo lo que debes saber sobre el alquiler con opción a compra: en qué consiste, cómo funciona, las ventajas e inconvenientes de esta modalidad y qué aspectos debes de tener en cuenta a la hora de realizar el contrato.
¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es un modelo híbrido que combina el alquiler tradicional con la compraventa de un inmueble a través de un doble contrato. En el primero figuran todas las condiciones correspondientes al alquiler y en el segundo, todos los aspectos relacionados con la posible opción a compra. Esto permite al inquilino la ventaja de poder arrendar la vivienda bajo las mismas circunstancias que un alquiler normal, pero con la posibilidad de ejecutar la opción de compra si así lo desea, una vez transcurrido el plazo pactado en el contrato (que puede durar entre 2 y 5 años). Una opción muy interesante de cara a aquellas personas que no cuentan con ahorros suficientes para acceder a una vivienda o bien se encuentran indecisos entre el alquiler o la compra. Una vez finalizado el plazo pactado, el inquilino tendrá derecho a adquirir la vivienda en propiedad al precio que se haya estipulado en el contrato, al que se le descontarán parcial o totalmente las cuotas de alquiler que haya abonado hasta entonces.
Cómo funciona el alquiler con opción a compra
Cuando se firma un alquiler con opción a compra, vendedor y comprador llegan a un acuerdo mediante el cual se permite que el futuro comprador pueda vivir en régimen de alquiler durante un tiempo previamente pactado.
Los principales aspectos que se deben tener en cuenta durante la firma del contrato son:
✓ Precio final de la vivienda: ambas partes pactarán previamente el precio final de la vivienda, del que se irá descontando un porcentaje de las cuotas derivadas del alquiler. El precio final de venta se mantendrá fijo hasta que se produzca el cierre de la compraventa.
✓ Cuotas del alquiler: en el contrato se deben reflejar además las cuotas del alquiler, de las que un porcentaje se irá descontando del importe final de la compra del inmueble. Esto permitirá al inquilino reducir el pago final y le dará opción a contar con un margen de maniobra para poder ahorrar o conseguir una hipoteca. El importe de las cuotas de arrendamiento podría actualizarse de acuerdo al IPC durante los años que dure el contrato de arrendamiento. Es importante que el inquilino tenga en cuenta que de forma general no se suele descontar el importe íntegro de las cuotas de alquiler abonadas al ejecutar la compra de la vivienda. Lo normal es que en durante los primeros años sí se compute el 100% de las mensualidades, pero posteriormente, ese porcentaje irá disminuyendo según se vaya aproximando el vencimiento del contrato. El objetivo es que la operación de venta se cierre durante los primeros 2 a 5 años, con el fin de que las condiciones para ambas partes sean lo más ventajosas posibles. Así, el propietario evitará una demora excesiva en la venta y como consecuencia, la pérdida de valor del inmueble.
✓ Plazo límite para efectuar la compra: en el contrato suscrito entre ambas partes debe quedar claramente reflejada la fecha límite para realizar la adquisición del inmueble. También es habitual incluir plazos intermedios por si el arrendatario se decide a comprar antes del plazo límite.
✓ Garantía de opción a compra: esta es la principal diferencia entre este tipo de contrato con respecto a un contrato de alquiler rutinario. Aunque no es obligatorio, los contratos de alquiler con opción a compra suelen incluir una prima como garantía de que el inquilino acabará adquiriendo la vivienda. Esta prima se abonará a la firma del contrato y suele fijarse en un 10% del precio final del inmueble. Si finalmente el inquilino desiste en su intención de compra o incumple los pagos de las cuotas de alquiler durante dos meses o más, se utilizará esta prima como garantía.
Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra
Ventajas del alquiler con opción a compra
Como ya hemos comentado anteriormente, el alquiler con opción a compra tiene múltiples ventajas (sobre todo de cara al futuro comprador) que puede ir pagando de forma progresiva parte de la vivienda, retrasando la hipoteca y los gastos derivados de la compra durante algún tiempo. Para el vendedor, el principal beneficio es asegurarse la venta del inmueble, aunque no es el único.
Inconvenientes del alquiler con opción a compra
Quizás determinar los posibles inconvenientes de un alquiler con opción a compra resulte más complicado, pues dependerá de factores como la evolución del mercado, la situación económica del inquilino en el momento de la adquisición, etc.
En líneas generales, podemos determinar las siguientes desventajas:
¿Cómo realizar el contrato de alquiler con opción a compra?
Aunque no existe una regulación específica para este tipo de transacciones, los contratos de alquiler con opción a compra quedan recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se trata de un contrato híbrido formado a su vez por dos subcontratos, uno de alquiler y otro contrato posterior, el de compraventa. Ambos quedarían vinculados mediante una cláusula incluida en el contrato de arrendamiento, en el que se indicará la voluntad por ambas partes de realizar la compraventa antes de un plazo límite establecido.
Por lo tanto, es muy importante plasmar correctamente todas las cláusulas en el documento, que especifique claramente las condiciones tanto del alquiler como de la posterior compra. También debemos tener en cuenta que el contrato de alquiler prevalece sobre el de compra, por lo que se deben respetar los plazos establecidos en ambos contratos. Esto quiere decir que, si el comprador desistiera de su intención de compra, puede seguir en la vivienda como inquilino hasta que finalice el plazo fijado en el contrato de alquiler, tal y como establece la LAU.
Conclusiones
En definitiva, el alquiler con opción a compra se ha convertido en una de las mejores opciones para la situación económica actual. Una buena solución para aquellas personas que quieren emanciparse, pero que no disponen de los ahorros suficientes o el acceso inmediato a una hipoteca. Una excelente elección para aquellos que desean adquirir una vivienda en propiedad a medio plazo sin perder parte de su inversión.
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